El alquiler de viviendas turísticas en España se ha convertido en una actividad que requiere conocer y cumplir con diversas obligaciones legales. Gestionar correctamente el registro de viajeros y obtener las autorizaciones necesarias es fundamental para operar dentro del marco legal establecido. Los propietarios deben familiarizarse con los requisitos actuales, que incluyen desde licencias específicas hasta la comunicación de datos de huéspedes a las autoridades.
Requisitos legales básicos para viviendas turísticas
La normativa española exige que todas las viviendas dedicadas al alquiler turístico cumplan con una serie de condiciones legales. Desde diciembre de 2024, el sistema de registro de viajeros ha experimentado cambios significativos que afectan directamente a propietarios de apartamentos turísticos y otros alojamientos similares. Este marco regulatorio busca formalizar la actividad y combatir la economía sumergida en el sector.
Licencias y permisos obligatorios
Toda vivienda destinada al alquiler turístico debe contar con una licencia de uso turístico y un certificado de habitabilidad vigente. A partir de julio de 2025, será imprescindible obtener el Número de Registro de Alquiler (NRA) a través del Nuevo Registro Único de Alquiler Turístico (NRUA). Este identificador único resulta obligatorio para publicar anuncios en plataformas digitales y formalizar contratos con huéspedes. La inscripción se realiza mediante la sede electrónica del Colegio de Registradores utilizando certificado digital.
Normativas autonómicas y municipales
Aunque existe un marco estatal, las competencias en materia de turismo están transferidas a las comunidades autónomas, lo que genera diferencias territoriales importantes. Algunas regiones como Andalucía, Comunidad Valenciana, Murcia y Canarias han presentado recursos contra el NRUA alegando invasión de sus competencias. Cada territorio puede solicitar documentación específica adicional, por lo que resulta esencial consultar la normativa local aplicable. La documentación básica suele incluir referencias catastrales, tipo de alquiler ofrecido y otros requisitos particulares establecidos por cada administración.
El proceso de registro de viajeros paso a paso
El registro de viajeros constituye un elemento fundamental para quienes desean alquilar legalmente una vivienda turística en España. Desde la entrada en vigor del decreto aprobado en octubre de 2021, vigente desde el 2 de diciembre de 2024, los propietarios deben cumplir con rigurosos requisitos documentales para gestionar correctamente sus alojamientos turísticos. Esta normativa afecta no solo a hoteles y hostales, sino también a campings, apartamentos turísticos y empresas de alquiler de vehículos sin conductor.
La implementación del Nuevo Registro Único de Alquiler Turístico (NRUA), efectivo desde el 1 de julio de 2025, representa un avance significativo en la regulación del sector. Este registro asigna un Número de Registro de Alquiler (NRA) que resulta imprescindible para anunciar cualquier vivienda en plataformas digitales y formalizar contratos de arrendamiento turístico. El proceso comienza con la inscripción mediante certificado digital a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, quien asigna este identificador único. Los datos recopilados incluyen DNI, nacionalidad, fecha de nacimiento, residencia, teléfono, correo electrónico y número de viajeros.
Documentación necesaria para huéspedes nacionales y extranjeros
Para gestionar adecuadamente el registro de viajeros, los propietarios de alojamientos turísticos deben solicitar documentación específica tanto a huéspedes nacionales como extranjeros. En el caso de ciudadanos españoles, es obligatorio presentar el DNI vigente; mientras que los extranjeros deben aportar su pasaporte o documento de identidad válido. Este requisito aplica a todos los mayores de 14 años, siendo necesario indicar el parentesco cuando se viaja con menores de esa edad.
La documentación que los propietarios deben tener preparada para inscribirse en el registro incluye la licencia de uso turístico, certificado de habitabilidad, dirección completa con referencia catastral, información sobre el tipo de alquiler (habitaciones o vivienda completa) y otros documentos específicos que varían según las competencias autonómicas. Herramientas como Check-in Scan facilitan este proceso al permitir el registro automático de huéspedes cumpliendo con la normativa española, lo que agiliza la creación digital del Parte de Viajeros y su envío a las autoridades competentes.
Plazos y procedimientos de comunicación con las autoridades
El cumplimiento de los plazos establecidos para la comunicación de datos a las autoridades resulta crucial para evitar sanciones que pueden alcanzar los 30.000 euros por omisión de comunicaciones obligatorias, o hasta 600 euros por informar fuera de plazo o de manera deficiente. La plataforma digital Ses.Hospedajes, habilitada por el Ministerio del Interior, constituye el canal oficial para registrar toda la información relativa a los huéspedes.
Los propietarios de viviendas turísticas deben transmitir los datos de sus huéspedes dentro de las 24 horas siguientes a su llegada. Esta información debe mantenerse actualizada, siendo responsabilidad del arrendador presentar anualmente un modelo informativo sobre los arrendamientos de corta duración realizados. Las plataformas digitales como Booking y Airbnb también tienen obligaciones específicas, debiendo retirar anuncios sin registro en un plazo máximo de 48 horas tras recibir la notificación correspondiente. El NRA asignado no requiere renovación, aunque puede ser retirado en caso de infracciones o baja voluntaria en el registro.
Plataformas digitales y gestión del alquiler turístico
La digitalización ha transformado radicalmente el sector del alquiler turístico en España. Con la entrada en vigor del decreto aprobado en octubre de 2021 (efectivo desde diciembre de 2024) y la implementación del Nuevo Registro Único de Alquiler Turístico (NRUA) a partir de enero de 2025, los propietarios deben adaptarse a nuevos procesos digitales. Estas normativas afectan a todo tipo de alojamientos turísticos, desde hoteles y hostales hasta apartamentos y viviendas particulares destinadas al turismo, además de empresas de alquiler de vehículos sin conductor.
El registro de viajeros implica la recopilación de datos personales como DNI, nacionalidad, fecha de nacimiento, lugar de residencia, teléfono y correo electrónico. Para cumplir con estas obligaciones, el Ministerio del Interior ha desarrollado la plataforma digital Ses.Hospedajes, mientras que el NRUA requiere que todos los propietarios obtengan un Número de Registro de Alquiler (NRA) obligatorio para publicar anuncios en plataformas digitales y formalizar contratos.
Herramientas tecnológicas para simplificar el registro
Las herramientas tecnológicas están jugando un papel fundamental para facilitar el cumplimiento de la normativa española en materia de alquiler turístico. Una de las soluciones más destacadas es Check-in Scan, que automatiza el registro de huéspedes conforme a la legislación vigente. Esta aplicación permite crear el Parte de Viajeros en formato digital y enviarlo directamente a las autoridades competentes, agilizando considerablemente el proceso de check-in y garantizando la correcta digitalización de los datos de los huéspedes.
El proceso de registro en el NRUA también se ha digitalizado completamente, requiriendo certificado digital para acceder a la sede electrónica del Colegio de Registradores. Los propietarios deben presentar documentación como la licencia de uso turístico, certificado de habitabilidad, dirección y referencia catastral, así como especificar el tipo de alquiler ofrecido. Esta digitalización ayuda a mantener un control efectivo del mercado y reduce el riesgo de sanciones, que pueden alcanzar los 30.000 euros por omisión de comunicaciones obligatorias.
Integración con portales de reservas y sistemas de gestión
La implementación del NRUA ha generado la necesidad de integración entre los sistemas de gestión de alojamientos y las principales plataformas de reservas. Las Online Travel Agencies (OTAs) como Booking y Airbnb han tenido que adaptar sus sistemas para incluir el NRA en todos los anuncios de propiedades españolas. De hecho, estas plataformas están obligadas a retirar los anuncios sin registro en un plazo de 48 horas tras recibir la notificación correspondiente.
La integración de estos sistemas permite una gestión más eficiente del alquiler turístico. Los propietarios pueden actualizar su información una sola vez en su sistema de gestión y esta se sincroniza automáticamente con todos los portales donde anuncian su propiedad. Además, facilita el cumplimiento de la obligación anual de presentar un modelo informativo sobre los arrendamientos de corta duración realizados. Esta transformación digital, aunque supone un esfuerzo inicial de adaptación, está contribuyendo a profesionalizar el sector y a reducir la economía sumergida, dos de los principales objetivos de la nueva normativa.
Consecuencias de no cumplir con la normativa
El cumplimiento de la normativa sobre alquiler turístico en España se ha vuelto un aspecto fundamental tras la entrada en vigor del nuevo sistema de registro de viajeros y usuarios. Esta regulación, que comenzó a aplicarse el 2 de diciembre de 2024, establece obligaciones claras para todos los propietarios de alojamientos turísticos. Junto a esto, el Nuevo Registro Único de Alquiler Turístico (NRUA), vigente desde enero de 2025 y con aplicación efectiva desde julio de 2025, exige que todas las viviendas destinadas al alquiler vacacional dispongan de un Número de Registro de Alquiler (NRA). El incumplimiento de estas disposiciones conlleva graves repercusiones que todo propietario debe conocer.
Régimen sancionador y multas aplicables
El marco normativo español establece un severo régimen sancionador para quienes no cumplan con las obligaciones del registro de viajeros y el NRUA. Las sanciones económicas pueden alcanzar los 30.000 euros por la omisión total de las comunicaciones obligatorias a través de la plataforma Ses.Hospedajes. Mientras tanto, comunicar datos fuera del plazo establecido o hacerlo de manera incompleta puede acarrear multas de hasta 600 euros. Respecto al Número de Registro de Alquiler, su ausencia implica que las plataformas digitales como Booking o Airbnb están obligadas a retirar los anuncios en un plazo máximo de 48 horas tras recibir la notificación correspondiente. Esto supone una pérdida inmediata de visibilidad y oportunidades de negocio para el propietario. La normativa española es particularmente estricta en este ámbito, reconociendo la importancia de mantener un registro adecuado tanto por razones fiscales como de seguridad ciudadana.
Estrategias para mantener la vivienda turística en regla
Cumplir con la reglamentación vigente requiere implementar ciertas prácticas y procedimientos sistemáticos. Primero, es fundamental obtener el Número de Registro de Alquiler a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, utilizando certificado digital. Este trámite exige presentar documentación específica que incluye la licencia de uso turístico, certificado de habitabilidad, dirección completa, referencia catastral y tipo de alquiler ofrecido. La responsabilidad de mantener actualizada toda la información recae directamente sobre el propietario. Para el registro de viajeros, existen herramientas como Check-in Scan que facilitan enormemente este proceso, permitiendo crear el Parte de Viajeros de forma digital y automatizando el envío de datos a las autoridades. Esta solución agiliza los trámites y garantiza el cumplimiento normativo al digitalizar completamente el registro de datos de los huéspedes. También resulta esencial presentar anualmente el modelo informativo sobre arrendamientos de corta duración y estar atento a las competencias autonómicas, ya que algunas comunidades han interpuesto recursos contra esta normativa alegando invasión de sus competencias.
About the Author
